Dnevno.hr

PROBLEM S ETAŽIRANJEM ZGRADE: Kako spriječiti da se, zbog duga jednog suvlasnika, Porezna uknjiži i na vaš dio

Autor: Pitaj pravnicu

Vlasnik sam stana koji sam kupio prije 15 godina, međutim, kada sam odnio papire u gruntovnicu, rekli su mi da ugovor nije dobar i da se ne mogu upisati u zemljišne knjige. Što trebam učiniti da se upišem kao vlasnik u zemljišne knjige. Upis mi treba jer bih želio podići kredit i kao zalog bih upisao taj stan, a u banci kažu da to nije moguće prije nego što se upišem kao vlasnik jer im treba čisti gruntovni izvadak.

Iz vašeg pitanja nije vidljiv razlog zbog kojeg je upis u zemljišne knjige odbijen, pa ću navesti nekoliko mogućih razloga (istodobno je, dakako, moguće i postojanje više razloga). Prije svega, osoba od koje ste kupili nekretninu treba biti upisana u zemljišne knjige, a ako nije, trebate imati svu dokumentaciju kojom prodavatelj dokazuje kako je stekao nekretninu od osobe upisane u zemljišne knjige. Nadalje, treba biti ovjeren potpis prodavatelja (i svih drugih osoba u lancu prijenosa nekretnine), a opis nekretnine u ugovoru o kupoprodaji (i svim drugim eventualnim dokumentima kojima se nekretnina možda prenosila na više osoba) mora odgovarati opisu u zemljišnim knjigama. Ugovor o kupoprodaji (i svi drugi dokumenti kojima je prijenos rađen) treba sadržavati tabularnu ispravu (dozvola za uknjižbu), a ako tabularne isprave nema u ugovoru, onda mora biti u posebnom dokumentu. Gore navedeno su najčešći razlozi odbijanja prijedloga za upis u zemljišne knjige, dakle ili osoba koja je prodavatelj (darovatelj, ostavitelj itd.) nije upisana u zemljišne knjige (a nema dokumenata kojima se dokazuje pravni slijed), ili ugovor ne sadrži opis nekretnine kao u zemljišnim knjigama, ili nije ovjeren potpis prodavatelja (darovatelja itd.). Važno je napomenuti i da sva dokumentacija mora biti u originalu ili ovjerenom presliku.

U slučaju da je osoba od koje ste kupili nekretninu vama dostupna, nedostatak se može ispraviti (ako je riječ o nedostatku koji se odnosi na formu, opis nekretnine i slično) dodatkom ugovoru. U slučaju da osoba nije više živa, moguće je s nasljednicima sklopiti takav dodatak. Međutim, u slučaju da ništa od navedenog nije moguće, dakle osoba od koje ste kupili nije dostupna, ili nije više živa, ili jednostavno ne želi sklopiti dodatak, odnosno nemate uopće dokumentaciju kojom dokazujete da je prodavatelj uopće bio vlasnik nekretnine (a nije upisan u ZK) preostaje vam upis riješiti sudskim putem, i to ili putem tužbe za utvrđivanje prava vlasništva, ili putem zemljišnoknjižnog ispravnog postupka. Važno je napomenuti kako radnje potrebne za upis treba pokrenuti što prije, s obzirom na to da se pravo vlasništva stječe tek upisom u zemljišne knjige, dakle nekretnina može do trenutka vašeg upisa biti, primjerice, ovršena zbog prodavateljeva duga, a opasnost je jednako prisutna i ako je prodavatelj npr. pravna osoba (trgovačko društvo). U slučaju tužbe za stjecanje prava vlasništva, svakako se savjetuje staviti zabilježbu spora u zemljišne knjige, kako biste učinili vidljivim vaš postupak upisa, a ako uspijete s tužbom, bit ćete upisani neovisno o eventualnoj ovrsi/prodaji i slično koja bi uslijedila nakon vaše zabilježbe spora.

U svakom slučaju, s obzirom na to da su upisi u zemljišne knjige izuzetno bitni s obzirom na to da se tek uknjižbom stječe vlasništvo,  i s obzirom na mogućost gubitka nekretnine, svakako je dobro obratiti se što prije stručnoj osobi, kako biste bili usmjereni na ispravnu vrstu postupka, i zaštitili svoju nekretninu.

 


Svi suvlasnici zgrade suglasni su da se izvrši etažiranje zgrade. Izrađen je plan etažiranja i potpisan je međuvlasnički ugovor. Međutim, postoji jedna zapreka – porezna uprava legla je na vlasništvo suvlasničkog dijela jednog od suvlasnika. Dobili smo informaciju da će se, ako provedemo etažiranje, porezna uprava uknjižiti na svaki posebni dio svakog suvlasnika zgrade. Što nam je činiti? 

U skladu s čl. 299. st. 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, založno pravo ne može se odvojiti od zaloga koji opterećuje, pa tko na bilo kojem pravnom temelju stekne zalog, stekao ga je opterećenoga založnim pravom, ako zakonom nije drukčije određeno. Članak 301. st. 4. istog zakona definira da dok traje založno pravo, namirenje tražbine osigurava zalog kao cjelina, uključujući sve njezine pripadnosti; ako se zalog podijeli, založno pravo nastavlja teretiti ono na što se zalog podijelio ili se od njega odvojilo; ako zalog propadne pa umjesto njega nastane pravo koje ga nadomješćuje (pravo na naknadu, na osigurninu i dr.), založno pravo traje i dalje na tom pravu.  U skladu s čl. 307. Zakona – ugovorom o davanju u zalog, odnosno ugovorom o hipoteci, obvezuje se dužnik ili netko treći (zalogodavac) da će radi osnivanja založnoga prava koje će osiguravati određenu vjerovnikovu tražbinu, predati vjerovniku određenu pokretnu stvar u zalog, ili će mu dopustiti da svoje založno pravo upiše u javnu knjigu kao teret određene stvari, ili će mu prenijeti neko pravo radi osiguranja. Ujedno se obvezuje druga strana da će čuvati pokretni zalog i čim njegova tražbina prestane, vratiti ga zalogodavcu, ili da će učiniti što je potrebno da bi se izbrisalo založno pravo iz javne knjige, ili da će mu natrag prenijeti pravo.

 U vašem slučaju pretpostavljam da je na suvlasničkom udjelu dužnika upisano prisilno založno pravo radi osiguranja naplate potraživanja.

Savjetujem vam da od porezne uprave zatražite da izda suglasnost za provedbu etažiranja na način da založno pravo tereti samo suvlasnički udio koji se odnosi na stan poreznog dužnika, što u suglasnosti treba povezati s opisom tog stana iz etažnog elaborata, dakle da porezna uprava izda suglasnost na provedbu etažnog elaborata na način da založno pravo nakon provedbe etažiranja tereti samo taj suvlasnički udio na koji se odnosi to založno pravo. Svakako u toj suglasnosti treba biti navedeno kako to založno pravo ne tereti druge stanove, opreza radi.

U slučaju da na ostalim suvlasničkim dijelovima također postoje upisana založna prava (npr. od banke) potrebno je zatražiti i njihovu suglasnost na gore opisani način, s obzirom na to da u protivnom neće biti udovoljeno vašem prijedlogu za provedbu etažiranja.

U svakom slučaju, savjetujem obratiti se stručnoj osobi radi izrade prijedloga teksta suglasnosti založnih vjerovnika.

 

Imam dvoje djece i želim sastaviti oporuku i sve ostaviti kćeri koja se brine za mene. Je li to moguće i mogu li odabrati kome ću ostaviti imovinu koja iza mene ostane?

U skladu sa Zakonom o nasljeđivanju, vaša djeca su vaši nužni nasljednici, zbog čega oboje vaše djece predstavljaju nužne nasljednike.

Navedeno znači da, u slučaju da jednom djetetu ostavite oporukom svu imovinu, drugo dijete može potraživati da nasljednik koji je dobio svu imovinu vrati u ostavinu dio koji je trebao biti njegov nužni dio. U slučaju da je riječ o novcu, da vrati novac, a u slučaju nekretnine, da vrati suvlasnički udio u nekretninama koji odgovara nužnom nasljednom dijelu. Iznimka je isključenje od nužnog nasljednog dijela, u slučajevima predviđenim Zakonom o nasljeđivanju, a iste odredbe propisuju povredu taksativno navedenih prava od nasljednika kojeg želite isključiti.

U slučaju da želite ostaviti sve djetetu koje se brine za vas, sastavite ugovor o doživotnom uzdržavanju u kojem ćete navesti obaveze djeteta koje se brine o vama, kao i imovinu koju ćete na ime iste brige tom djetetu ostaviti. U tom slučaju ta imovina neće ući u ostavinu iza vas.

Autor:Pitaj pravnicu
loading...
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.