Muče vas problemi s dokazivanjem vlasništva nad stanom ili garažom? Naša stručnjakinja ima odgovore

Autor: dnevno.hr

Svakog petka naša stalna suradnica, Nataša Kovar Ričko, dipl, iur., odgovara na tri pitanja iz svih pravnih područja.

Dragi čitatelji, podsjećamo vas kako nam svoja pitanja možete slati putem e-maila [email protected]. Napominjemo kako će naša pravnica između svih pristiglih pitanja odabrati tri na koja će odgovarati svakoga petka.

Predstavnik suvlasnika pozvao je stanare da dostave dokumentaciju kojom dokazuju vlasništvo nad stanovima radi postupka povezivanja glavne knjige i knjige položenih ugovora, međutim nije mi jasno o čemu se radi? Stan sam naslijedio od svojih roditelja koji su ga kupili davno temeljem otkupa stanova.

Povezivanje glavne knjige i knjige položenih ugovora se u biti odnosi na upis neupisanih zgrada u zemljišne knjige i upis posebnih etažnih dijelova u zemljišne knjige (u pravilu stanova). Stanovi u zgradama koje nisu upisane u zemljišne knjige su ponekad upisani u knjigu položenih ugovora, no ponekad nisu uopće upisani, dakle nema ih niti u knjizi položenih ugovora. Postupkom povezivanja glavne knjige i knjige položenih ugovora upisat će se u zemljišnu knjigu zgrade, ali i stanovi odnosno drugi posebni etažni dijelovi zgrade, kao i pravo vlasništva nad tim posebnim dijelovima, odnosno isti će se etažirati.

Pojednostavljeno, predstavnik suvlasnika pozvao Vas je da dostavite dokumentaciju kojom raspolažete kako bi istu mogao proslijediti upravitelju zgrade, koji će potom istu proslijediti dalje u zemljišne knjige. Savjetujem prikupiti svu dokumentaciju kojom raspolažete, s obzirom na to da ćete u slučaju da dokažete svoje pravo vlasništva biti upisani u zemljišne knjige. U slučaju kada vlasnici ne dostave vlasničku dokumentaciju ili dostavljena dokumentacija nije podobna za upis u zemljišnu knjigu, zemljišnoknjižni sud donijet će odluku o upisu na raspravi ili će upisati zadnjeg vlasnika za koji sud nedvojbeno može utvrditi pravo vlasništva. Kada sud ne može utvrditi pravo vlasništva na posebnom dijelu upisat će vlasništvo Republike Hrvatske.

U slučaju da niste sigurni je li dokumentacija predana upravitelju zgrade i je li postupak povezivanja uopće pokrenut, isto možete provjeriti kod upravitelja svoje zgrade, a predanu dokumentaciju možete provjeriti i izravnim uvidom na zemljišnim knjigama nadležnog suda (ako je upravitelj predao dokumentaciju na zemljišne knjige). Za uvid u postupak povezivanja na zemljišnim knjigama morate imati pravni interes, dakle prvo morate predati na zemljišne knjige zahtjev da Vam se odobri uvid u zemljišne knjige, s kopijom priloga kojima dokazujete svoj pravni interes (dokumenti kojima dokazujete pravo vlasništva). U slučaju da je postupak povezivanja za Vašu zgradu u tijeku (a Vi niste upisani kao vlasnici u zemljišnim knjigama) svakako savjetujem priložiti u taj postupak dokumentaciju iz koje proizlazi Vaše pravo vlasništva, u originalu ili ovjerenoj preslici, o čemu se svakako uputno i savjetovati sa stručnom osobom zbog provjere valjanosti ove dokumentacije.

Kupio sam 1992. g. garažu s valjanom građevinskom dozvolom na kojoj je žig izvršnosti i koja je sagrađena 1971 godine. Garaža nije upisana u gruntovnicu kao niti u katastar, niti ima uporabnu dozvolu. Kako i na koji način to mogu upisati u katastar i gruntovnicu ?

Nastavno na Vaše pitanje, pretpostavljam kako je riječ o garaži koja se nalazi u zgradi koja nije etažirana niti upisana u zemljišne knjige. Prije svega savjetujem provjeriti je li za Vašu zgradu pokrenut postupak povezivanja glavne knjige i knjige položenih ugovora (vidi odgovor gore) te predati dokumentaciju za upis Vašeg prava vlasništva nad garažom u zemljišne knjige. U slučaju da nije pokrenut ovaj postupak savjetujem razgovarati s predstavnikom suvlasnika (ili upraviteljem zgrade) da se postupak pokrene. Ovu provjeru možete izvršiti kod upravitelja svoje zgrade (odnosno predstavnika suvlasnika), a dokumentaciju predati izravno upravitelju zgrade (ako još nije proslijeđeno dalje na zemljišne knjige) ili ju predati izravno na zemljišne knjige (ako se predmet povezivanja za Vašu zgradu već vodi na zemljišnim knjigama).

U pravilu, za upis posebnih dijelova zgrade potrebno je da je zgrada u potpunosti legalna, a ocjenu legalnosti savjetujem prepustiti stručnoj osobi (arhitektu odnosno geodetu) koji će pregledati dokumentaciju i stanje na terenu, kao i upis u katastru te utvrditi je li građevina legalna ili nije te u slučaju da nije koji dio je potrebno legalizirati, a utvrdit će i eventualne druge izmjene i usklađenja koje je na zemljištu potrebno provesti radi etažiranja. Nadalje, potrebno je da svi suvlasnici zgrade sklope sporazum o diobi suvlasničke zajednice kojim će definirati kome od njih pripada koji dio posebnih dijelova zgrade. Ovdje treba napomenuti kako takav sporazum moraju sklopiti osobe upisane u zemljišne knjige kao vlasnici ili osobe koje posjeduju dokumentaciju na temelju koje se mogu upisati u zemljišne knjige (dakle valjani pravni slijed od upisanih vlasnika). Upis se radi na temelju elaborata o etažiranju (odnosno plana posebnih dijelova) i ugovora o diobi suvlasničke zajednice, kao i dokumenata kojima se dokazuje legalnost građevine (npr. rješenje o izvedenom stanju). U slučaju da nad nekim posebnim dijelom nekretnine postoji upisano založno pravo, za etažiranje je potrebna i suglasnost založnog vjerovnika.

Vlasnik sam stana u Zagrebu i želio bih isti ostaviti svojem nećaku koji bi me uzdržavao do smrti. Bilježnik nam je preporučio ugovor o doživotnom uzdržavanju. Kakav je to ugovor i na što trebam paziti? Ne bih želio ostati na cesti, iako vjerujem nećaku. Što ako se posvađam s nećakom i ako me on ne bude uzdržavao? Prijatelj mi je savjetovao da radije napravim oporuku umjesto ugovora o doživotnom uzdržavanju, ali nećak kaže da onda on nije zaštićen?

U slučaju da nekretnine želite ostaviti nećaku te zauzvrat od nećaka dobiti uzdržavanje, savjetujem sklapanje ugovora o doživotnom uzdržavanju, U ovom ugovoru bitno je što detaljnije navesti što potražujete od nećaka da Vam pruža na ime uzdržavanja i u kojem opsegu. Također, u slučaju da u uzdržavanje pripadaju i određena novčana davanja, svakako treba navesti i koja su to davanja i njihov iznos. Nadalje, u slučaju sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju Vi ostajete vlasnik stana do svoje smrti, a Vaš nećak može zatražiti upis svog prava vlasništva tek nakon Vaše smrti. Ovdje treba naglasiti da u slučaju sklapanja druge vrste ugovora, po imenu ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, osoba koja daje uzdržavanje (u ovom slučaju nećak) stječe pravo vlasništva odmah nakon sklapanja takvog ugovora.

Svakako savjetujem sklapanje ugovora o doživotnom uzdržavanju (umjesto dosmrtnog uzdržavanja) kako biste zadržali svoje pravo vlasništva nad nekretninom do svoje smrti. U slučaju da iz određenog razloga odaberete ipak ugovor o dosmrtnom uzdržavanju svakako istodobno s takvim ugovorom savjetujem i sklapanje ugovora o doživotnom pravu stanovanja, jer u tom slučaju imate pravo koristiti stan do svoje smrti te upisati zabilježbu prava stanovanja u zemljišne knjige. U slučaju da Vaš nećak ne ispunjava svoje obveze iz ugovora, prvenstveno savjetujem pokušati s njim dogovoriti mirno raskid ugovora, a ako to nije moguće onda morate na sudu podići tužbu za raskid ugovora radi neizvršavanja, s time da posebno ističem kako u tom slučaju nećak može tražiti i povrat svega danog na ime uzdržavanja, što u pravilu rezultira dugotrajnim sporom i dokazivanjem međusobnih davanja kao i dokazivanja povreda obveza.

Vezano za oporuku, oporuka je jednostrana izjava volje koju Vi uvijek možete promijeniti, zbog čega nema pravnu sigurnost da ćete mu doista ostaviti stan na ime uzdržavanja. U sudskoj praksi česta su i osporavanja oporuke, u kojem slučaju nećak neće moći niti upisati svoje pravo vlasništva nad stanom (niti raspolagati njime) ako mu Vaši zakonski nasljednici budu osporavali prava iz oporuke, a također valja napomenuti i kako oporukom ne smijete povrijediti nužni dio prema zakonskim nasljednicima koji su na njega ovlašteni, jer oni mogu potraživati u tom slučaju nećaka da u ostavinu koja bi se vodila iza Vas vrati dio koji bi njima pripadao kao nužni dio.

Autor: dnevno.hr
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.